住宅

いつか家を買う為に、夫婦が事前にやっておいた方が良い4つのこと

家を買う前にやっておくべきこと

こんにちは、おぐ(@OGU_Blog)です。

家を買おう!と思ってから購入するまで、やらなきゃいけないことはたくさんあるけど、実は事前にやっておいた方が良いこともけっこうあります。

それをやらなかったが為に、余計な税金を払わなきゃいけなくなったり、住宅ローンを希望額まで借りられなかったりすることも…!

2013年に注文住宅を購入した私も、

おぐ
おぐ
えっ、そうなの!?もっと早く知っておきたかった!!

って切実に思いました。

かなり前から準備が必要なものばかりなので、いつか家を購入したい!と考えている人はぜひチェックしてみてくださいね。

【住宅本舗】
まずはシミュレーションから

家を買う為に、事前にやっておいた方が良いこと

マイホーム購入検討&お金

それは、以下の4つです。

余計な税金を支払うハメになるかも…
  • 「夫婦の貯金」は、一つの口座にまとめない
  • 親からの援助は、何年かにわける(連年贈与)
住宅ローンを希望額まで借りられないかも…
  • 他のローン(車のローンや奨学金)は完済しておく
  • 夫婦でローンを借りたいなら、妊娠前に

一つずつ、説明しますね。

「夫婦の貯金」は、一つの口座にまとめない

通帳と印鑑

貯金を妻(夫)の口座にまとめていませんか?

おなたのお宅では、どのように貯金をしていますか?

共働き夫婦のご家庭で、

妻
夫の収入は生活費にあてて、私(妻)の収入をそのまま貯金って形にしてるよ。

って人、多いんじゃないでしょうか。

夫婦が納得の上そうしてるなら、奥さんの口座にあろうがそれは「夫婦の貯金」ですよね。

でもね…、税務署はそう見てくれません!!

実は税務上「夫の収入は夫のお金」「妻の収入は妻のお金」となるんです。

おぐ
おぐ
離婚の際、たとえ奥さんが専業主婦でも結婚してからの収入は夫婦で築いたものとして財産分与されるのが一般的だけど、それとは考え方が異なるんだよ。

そして他人から見た時「このお金が誰のものか」という判断材料はたった一つ、そのお金が誰の口座にあるかということだけです。

つまり

  • 夫名義の口座にあるお金は、夫のもの
  • 妻名義の口座にあるお金は、妻のもの

 

って判断されるわけです。

 

住宅購入後、高い確率でくる税務署からの「お尋ね」

全員が対象ではないですが、住宅を購入してしばらくするとけっこう高い確率で送られてくる、税務署からの「購入した資産についてのお尋ね」という書類。

おぐ
おぐ
おぐ家も送られてきました!

この書類、「家を購入するのに、誰かから贈与(資金援助)を受けたかな~?」っていうのを税務署が調べる為に送っているものなんです。

生存している個人から財産をもらう場合、贈与を受ける人(受贈者)に対して贈与税という税金がかかります。

けっこう高い税率で、例えば誰かから500万円もらった場合、53万円を贈与税として国に納めなければなりません。

参考:国税庁|贈与税の計算と税率

この「お尋ね」の中に色々書く項目があるんですが、その中に

  • 登記簿上の名義人(共有名義の場合は、持ち分割合も)
  • 資金の調達方法(ローンの割合や、頭金を誰名義の口座からいくら支払ったかなど)

 

を書く項目があって、これのつじつまが合わないと、税務署から呼び出しをくらうことがあるのです…!

 

つじつまが合わない例

住宅の取得価格
  • 4,000万円
購入資金の出どころ
  • 住宅ローン:2,000万円(夫と妻で折半の連帯債務)
  • 頭金:妻名義の口座から2,000万円
住宅の持ち分割合
  • 夫:2分の1
  • 妻:2分の1

上記のように記入して書類返送した場合、税務署からすると

税務署の人
税務署の人
ふむふむ。旦那さんは頭金を払っていないのに、住宅の持ち分は半々になっている。
つまり奥さんから旦那さんへ、1,000万円の贈与があったということだね。

と見なされてしまいます。

おぐ
おぐ
1,000万円の贈与税は、単純計算で231万円です。あががっ!

具体的に解説すると、例の「購入資金の出どころ」の場合、本来の持ち分は

  • 夫:4分の1(住宅ローン1,000万円、頭金0円)
  • 妻:4分の3(住宅ローン1,000万円、頭金2,000万円)

 

となるはずなんですが、持ち分が夫婦で半々になっているので、

  • 夫:2分の1(住宅ローン1,000万円、頭金1,000円(妻からの贈与)
  • 妻:2分の1(住宅ローン1,000万円、頭金1,000万円)

 

って税務署は判断するのですね。

持ち分割合は、以下の計算式で算出します。

登記簿上の持ち分割合 = 資金を負担した金額(※)÷ 住宅の取得価格
※頭金 + 住宅ローン

もちろん税務署に呼び出された際に理路整然と説明できて、相手方も納得してくれれば課税されることはないかもしれません。

でも初めて税務調査を受けて、動揺せずに合理的な説明をできる人ってどれだけいるでしょう…。

おぐ
おぐ
仕事で税務調査を受けた経験あるけど、悪いことしてないのにめちゃくちゃドギマギしたよ。

…断言します。

疑われなくて済むんだったら、それが一番!!

夫婦の貯金は一つの口座にまとめずに、収入の実態に合わせて夫婦それぞれの口座で貯金しておきましょう!!

おぐ
おぐ
実際に家を買う際、「住宅の持ち分割合=資金の出どころ割合」としておけばベストだね!

親からの援助は、何年かにわける(連年贈与)

お金を手渡す

贈与税の基礎控除を利用して節税

住宅を建てる際、資金を両親から援助してもらうという方もいるでしょう。

ただ前項でも出てきましたが、まとまったお金をもらう場合、もらう人に贈与税が掛かってしまいます。

確かけっこう高い税率なのよね…?

そうなんです。

例えば旦那さんがご両親から1,000万円援助してもらう場合、231万円の贈与税を支払わなければなりません。

ここでポイントとなるのが、贈与税は基本的に暦年課税で、毎年基礎控除額110万円があるということです。

  • 暦年課税とは、贈与税の課税方式の1つです。1年間(1月1日~12月31日)に贈与された財産の合計額に対して、まとめて課税されます。(※)
  • 年間110万円までは、基礎控除として認められています。(110万円までは贈与税が掛かりません。)

※もう一つの課税方式に「相続時精算課税制度」がありますが、こちらは選択制になっているので、特に申請しなければ自動的に暦年課税が適用されます。

つまり基礎控除額の範囲内で何年かにわけて贈与を受ければ、贈与税がかからないということです。

おぐ
おぐ
毎年110万円以下にして、複数年にわたってお金を受け取れば良いんだね!

これを一般的に連年贈与と呼び、この形式であれば申告の必要はないと国税庁のタックスアンサーにも明記されています。

No.4402 贈与税がかかる場合
[平成30年4月1日現在法令等]

毎年、基礎控除額以下の贈与を受けた場合
Q1
親から毎年100万円ずつ10年間にわたって贈与を受ける場合には、各年の受贈額が110万円の基礎控除額以下ですので、贈与税がかからないことになりますか。

A1
定期金給付契約に基づくものではなく、毎年贈与契約を結び、それに基づき毎年贈与が行われ、各年の受贈額が110万円以下の基礎控除額以下である場合には、贈与税がかかりませんので申告は必要ありません。
ただし、毎年100万円ずつ10年間にわたって贈与を受けることが、贈与者との間で契約(約束)されている場合には、契約をした年に、定期金給付契約に基づく定期金に関する権利(10年間にわたり100万円ずつの給付を受ける契約に係る権利)の贈与を受けたものとして贈与税がかかります。
なお、その贈与者からの贈与について相続時精算課税を選択している場合には、贈与税がかかるか否かにかかわらず申告が必要です。

(相法21の5、24、措法70の2の4、相基通24-1)

参考:国税庁タックスアンサー|毎年、基礎控除額以下の贈与を受けた場合

ただし、注意点がいくつかあります。

節税する際の注意点

暦年課税の基礎控除で節税する場合、以下の点に注意してください。

  1. 基礎控除は、受贈者1人に対して110万円だということ
  2. 定期贈与と見なされないようにする

基礎控除は、受贈者1人に対して110万円

Aさん
Aさん
僕の父から110万円・母から110万円もらっても良いってことだよね!

いいえ、違います。

基礎控除額は財産をあげる人の額で考えるのではなく、もらう人の合計金額で考えます。

複数人にわけてお金をもらおうが、もらう人(受贈者)の受け取る金額が合計で110万円を超えると贈与税を払わなければなりません。

上記の例で言うと受贈額は220万円となり、贈与税11万円を支払う必要があります。

おぐ
おぐ
もらう人(自分)が受け取るお金の合計額を、年間110万円以下にしておくってことだね!

定期贈与と見なされないようにする

連年贈与であれば非課税というのは前述しましたが、これが

夫のお父さん
夫のお父さん
これから10年の間、毎年100万円ずつ息子に贈与するぞ。

って契約(約束)の上でだと、定期贈与と見なされ課税対象となるのです。

「1,000万円を10年間で分割して贈与する契約=1,000万円の贈与」ってなるわけです。

おぐ
おぐ
前述の国税庁タックスアンサーにも、定期贈与は課税対象ってちゃんと書いてあるよ。

No.4402 贈与税がかかる場合
[平成30年4月1日現在法令等]

毎年、基礎控除額以下の贈与を受けた場合

毎年100万円ずつ10年間にわたって贈与を受けることが、贈与者との間で契約(約束)されている場合には、契約をした年に、定期金給付契約に基づく定期金に関する権利(10年間にわたり100万円ずつの給付を受ける契約に係る権利)の贈与を受けたものとして贈与税がかかります。

※回答の抜粋

 

じゃぁ、どうすれば良いか?ですが、押さえるポイントは以下の4つです。

  1. 「その都度、贈与の約束をしている」という証拠を、契約書などの形で毎年残しておく。
  2. 金額が110万円以下である証拠を残すために、受け渡しは口座振り込みで行う。
  3. 「これから10年間で1,000万円あげるね」のようなメモやメールなどの履歴を残さない。
  4. 万が一税務署から問い合わせがあった際「口頭では全部で1,000万円あげるって言ったけど…」などと言わない。(口約束だけでも契約は成り立つ為。)
おぐ
おぐ
定期贈与ではなく、あくまでも連年贈与だってことを証明できるようにしておきましょう!

他のローン(車のローンや奨学金)は完済しておく

お家&車&お金

金融機関が住宅ローンの融資額を決める際、この人の年収に対してちゃんと返済していける額かどうか審査します。

年収に対する年間返済額の割合を返済負担率といいますが、一般的な金融機関は上限を25~35%に設定しているそうです。(年収によって変わる場合もあり。)

返済負担率25%の場合、例えば年収500万円の人は、年間125万円(月額約10万円)までのローンなら借りられるということになります。

この返済負担率、住宅ローンだけではなく全ての借金に対しての割合です。

そう…上記の例で、車のローンを月3万円・奨学金を月2万円、合計5万円を返済中の人は、住宅ローンの返済額を月5万円までにしなければいけないんですね。

(実際には月々の返済額ではなく、現在の借入総額から計算されます。あくまで目安としてお考え下さい。)

これを借入可能額に当てはめて考えると…月10万円返済の借入可能額は3,367万円に対し、月5万返済の借入可能額は1,683万円ほど。

※2019/2/18時点、フラット35・35年ローンの場合で試算しています。

当たり前だけど、月5万円だと借りられる金額は半分ほどになっちゃうんですね。

おぐ
おぐ
うちも車のローンと奨学金があったんだけど、「これがなければもっと貸せるんだけど…(銀行の人談)」って感じでした。

住宅ローンは借金ですので、額は小さい方が良いに決まってますし、身の丈に合った借入額にすべきです。

でも住宅購入は、一生に一度あるかないかの大きなお買い物。

十分に返済していけると思える額なのに、借入可能額が足りないばかりにお家の選択肢が狭まることになるのは悲しい…。

他のローン(借金)が無い状態で住宅ローンの審査に臨めれば、それがベストですよね。

【住宅本舗】
まずはシミュレーションから

夫婦でローンを借りたいなら、妊娠前に

赤ちゃんの足

育休中の孤独解消法の記事でも触れていますが、私が長男の育休をとっているときに住宅を購入しました。

我が家は共働きで今後も私は働き続けるつもりだったので、夫婦で相談の上、住宅ローンは連帯債務・住宅は共有名義でってなったんですが…。

銀行で住宅ローンについて相談してる際、

銀行の人
銀行の人
育休中の場合、年収は0円と見なされるんです…。

と申し訳なさそうに言われちゃいまして(笑)

銀行によって多少違いはあるようなんですが、基本的に産休・育休中の収入はないものとして審査を受けることになるそうなんです。

こればっかりは計画通りにいかないこともあるだろうけど、妻の収入も含めた上で住宅ローンを組みたいって場合は、妊活前に動き出す方が良さそうですね。

【住宅ローン】手間のかかる審査申し込みを一度で!
まずはシミュレーションから

まとめ:いつか家を買う為に、夫婦が事前にやっておいた方が良い4つのこと

余計な税金が掛からない為に!
  • 「夫婦の貯金」は、一つの口座にまとめない
  • 親からの援助は、何年かにわける(連年贈与)
借入可能額が足りない…とならない為に!
  • 他のローン(車のローンや奨学金)は完済しておく
  • 夫婦でローンを借りたいなら、妊娠前に

税金とかお金の話って小難しいけど…、事前の準備は大事!

出来るだけ損をしない為に、あらかじめ出来ることはやっておきましょう。

おぐ
おぐ
贈与税のあたりは、住宅購入しないにしても大事なことだね!

以上、ここまでお読みくださり有難うございました!

 

【住宅本舗】
まずはシミュレーションから

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